Immobilienkauf: Rendite oder Risiko?

Die Debatte um Immobilien als Geldanlage hat in den letzten Monaten eine dramatische Wende genommen. Wurde noch vor zwei Jahren das Sprichwort „Beton und Gold“ als unerschütterliches Gesetz des Vermögensaufbaus zitiert, fragen sich viele Privatanleger heute ernsthaft, ob der Einstieg in den Immobilienmarkt nicht ein teurer Irrtum wird. Die Zeiten, in denen man eine Wohnung kaufte, sie leer stehen ließ und durch steigende Preise allein schon Gewinne einfuhr, sind vorüber. Was bleibt, ist die nüchterne Betrachtung einer Anlageklasse, die unter der Last der Zinswende ächzt, aber dennoch fundamentale Stärken besitzt. Es geht nicht mehr um das schnelle Geld, sondern um nachhaltigen Vermögensschutz in einer unruhigen Welt. Doch lohnt sich der Immobilienkauf als Geldanlage überhaupt noch, wenn die Finanzierungskosten explodiert sind und die Preise zu schwanken beginnen? Eine tiefgehende Analyse zeigt, dass die Antwort komplexer ist als ein einfaches Ja oder Nein.

Was auf dem Immobilienmarkt passiert ist

Der deutsche Immobilienmarkt erlebt derzeit eine historische Korrekturphase, die das Ende eines jahrzehntelangen Bullenmarktes markiert. Ausgelöst durch die aggressive Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zur Bekämpfung der Inflation, haben sich die Finanzierungskosten innerhalb kürzester Zeit mehr als verdreifacht. Wo man vor Kurzem noch Hypotheken zu unter zwei Prozent Zinsen bekam, bewegen sich die Konditionen für zehnjährige Darlehen mittlerweile oft im Bereich von 3,5 bis vier Prozent. Dieser Zinssprung hat die Kalkulationsgrundlagen für Käufe komplett umgeworfen.

Durch die gestiegenen Zinsen sinkt die maximale Kaufpreissumme, die sich ein Käufer bei gleichbleibender Einkommenssituation leisten kann, massiv. Die Nachfrage bricht insbesondere in den Segmenten ein, die auf spekulative Wertsteigerungen setzten. Gleichzeitig sind die Transaktionszahlen stark eingebrochen. Viele Verkäufer weigern sich, die Preise von 2022 zu realisieren, während Käufer die neuen Zinsen im Preis einkalkulieren. Das Ergebnis ist ein Stillstand des Marktes mit ersten deutlichen Preisabschlägen in Ballungsgebieten und einem spürbaren Rückgang der Neubauaufträge. Die Dynamik hat sich von einem Verkäufermarkt hin zu einem Käufermarkt gewandelt, in dem Verhandlungsgeschick und solide Eigenkapital wieder entscheidende Faktoren sind.

Hintergründe und Ursachen der Zinswende

Um die aktuelle Situation zu verstehen, muss man die makroökonomischen Triebfedern betrachten. Die primäre Ursache für die aktuellen Turbulenzen ist die Inflation. Nach Jahren der expansiven Geldpolitik following der Finanzkrise 2008 und verstärkt durch die Corona-Pandemie, stiegen die Verbraucherpreise in der Eurozone auf Rekordniveau. Die EZB sah sich gezwungen, die Leitzinsen massiv anzuheben, um die Inflationsraten zu bremsen. Diese Geldpolitik straft jene Anlagen, die über Jahrzehnte hinweg von quasi kostenlosem Geld profitierten.

Hinzu kommen strukturelle Probleme auf der Angebotsseite. Die Baukosten sind durch gestiegene Materialpreise und Fachkräftemangel in die Höhe geschnellt. Energieeffizienzvorschriften, wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG), erhöhen den Druck auf Bestandsimmobilien. Alte, nicht sanierte Gebäude verlieren massiv an Wert, da potenzielle Käufer die Kosten für die gesetzlich geforderten Modernisierungen einkalkulieren müssen. Diese Faktoren – Geldpolitik, Inflation, Baukosten und regulatorische Auflagen – haben sich zu einem „Sturm“ gebündelt, der die Immobilienbranche erfasst hat und die alten Gewissheiten infrage stellt.

Auswirkungen auf die Märkte

Die Auswirkungen dieser Entwicklung sind an den Börsen und im Bankensektor deutlich spürbar. Immobilienaktien und REITs (Real Estate Investment Trusts) haben teilweise massive Kursverluste erlitten, da Anleger sinkende Immobilienwerte und höhere Refinanzierungskosten für die Portfolios dieser Unternehmen befürchten. Banken sehen sich zunehmend mit kritischen Blicken der Aufsicht konfrontiert, da sinkende Beleihungswerte bei Immobilienkrediten das Risiko von Kreditverlusten erhöhen.

Der deutsche Pfandbriefmarkt, der eng mit der Immobilienfinanzierung verknüpft ist, zeigt erste Spannungen. Die Mietpreise entwickeln sich dabei regional unterschiedlich. Während in den Top-Lagen der Großstädte die Mieten weiter steigen, da der Neubau wegbricht und die Nachfrage durch Zuzug ungebrochen ist, stagnieren die Preise in peripheren Lagen oder sinken sogar. Die Renditeklippe, bei der die Mieteinnahmen die Kosten nicht mehr decken, wird für viele Investoren zur Realität. Dies führt dazu, dass Investoren vermehrt in den Bestand investieren müssen, um die Mietrendite durch Aufwertung zu sichern, anstatt auf Preissteigerungen zu spekulieren.

Bedeutung für deutsche Privatanleger

Für den deutschen Privatanleger, der traditionell Immobilien als sicheren Hafen betrachtet, bedeutet dies eine radikale Neuausrichtung der Strategie. Der „Kauf auf Kredit“, also der Erwerb einer Immobilie mit minimalem Eigenkapital in der Hoffnung auf steigende Preise, ist hochriskant geworden. Die Schere zwischen den Zinskosten und der Mietrendite hat sich so weit geöffnet, dass viele Projekte nicht mehr „selbsttragend“ sind. Das bedeutet, der Investor muss jeden Monat Geld zuschießen, um den Kredit zu bedienen.

Das verändert das Anlegerprofil drastisch. Wer heute kauft, braucht entweder ein hohes Eigenkapital, um die Kreditrate auf ein Maß zu senken, das durch die Mieteinnahmen gedeckt ist, oder er muss eine lange Phase des „Zuschusses“ einkalkulieren können. Immobilien verlieren damit den Charakter einer „leichten“ Geldanlage und werden wieder zu einem langfristigen Verpflichtungsgeschäft. Für Sparer, die auf der Suche nach Zinsen für ihr Bargeld sind, stellen Immobilien eine Alternative zu Anleihen dar, allerdings mit deutlich höherem Kapitaleinsatz und Komplexität. Die emotionale Bindung an Beton wird zunehmend durch eine kühle, betriebswirtschaftliche Betrachtung ersetzt werden müssen.

Chancen und Risiken im Detail

Die Chancen in der Korrekturphase

Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen bieten sich chancenorientierten Investoren Möglichkeiten. Die Korrektur der Preise schafft Einstiegschancen, die vor zwei Jahren undenkbar waren. Verkäufer, die unter Zeitdruck stehen, bieten Immobilien unterhalb des Verkehrswertes an. Zudem bleibt Immobilien der fundamentale Vorteil des Inflationsschutzes erhalten. Bei hoher Inflation steigen meist auch die Mieten und der Immobilienwert langfristig mit, während die nominale Schuld des Kredits konstant bleibt – ein echter Schwundeffekt der Schuldenlast.

Eine weitere Chance liegt in der gezielten Sanierung. Wer das Know-how und das Kapital hat, energetisch sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien zu modernisieren, kann hohe Wertsteigerungen erzielen und gleichzeitig durch höhere Mieten die Rendite verbessern. Der Markt spaltet sich hier zunehmend: „Green Buildings“ werden zu Premium-Assets, während unsanierte Bausubstanz zu Altlasten wird.

Die Risiken: Kosten und Illiquidität

Die Risiken sind jedoch nicht zu unterschätzen. Das größte Risiko ist aktuell die Zinsentwicklung. Sollten die Zinsen noch weiter steigen oder dauerhaft auf diesem hohen Niveau verharren, drückt dies massiv auf die Rendite und den Immobilienwert. Bei einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren stellt sich die Frage der Anschlussfinanzierung: Wenn das Darlehen ausläuft, könnte die Finanzierung wesentlich teurer sein als heute, was den Verkauf der Immobilie erzwingen könnte.

Hinzu kommt das Risiko der Sonderung. Immobilien sind illiquide. Man kann sie nicht schnell zu einem fairen Preis verkaufen wie eine Aktie. In einem fallenden Markt kann es Monate oder Jahre dauern, einen Käufer zu finden. Nicht zu vergessen sind die politischen Risiken: Ein potenzielles Mietpreisdeckel oder strengere Umweltauflagen können die Rendite weiter aushöhlen. Auch steigende Instandhaltungskosten durch Fachkräftemangel und Materialverteuerung fressen die Marge auf.

Historischer Vergleich: Die 1990er Jahre vs. heute

Ein Blick in die Geschichte hilft, die Situation einzuordnen. In den 1990er Jahren erlebte Deutschland – insbesondere im Osten – einen Immobilienboom, der in einem spektakulären Crash endete. Damals gab es eine massive Überangebot an Wohnungen, besonders in plattenbaugebauten Gebieten. Die Preise stürzten ab, viele Banken saßen auf faulen Krediten.

Der entscheidende Unterschied zu heute ist das Angebot. Aktuell herrscht in Deutschland ein Wohnraummangel. Der demografische Wandel, die Städteflucht und der jahrelange Neubauunterdeck haben dafür gesorgt, dass der grundlegende Bedarf hoch ist. Während man in den 90ern „leere Stühle“ hatte, ist der Wohnungsmarkt heute straff. Dies deutet darauf hin, dass wir zwar eine Preiskorrektur erleben, aber keine flächendeckende Wertvernichtung wie vor 30 Jahren, solange die Nachfrage durch Zuwanderung und Haushaltsbildung stabil bleibt. Der Boden unter den Preisen in gut gelegenen Lagen ist daher fester als im historischen Vergleich.

Ausblick: Wohin steuern die Preise?

Der Ausblick für den Immobilienmarkt ist geprägt von einer Phase der Stagnation und langsamer Anpassung. Experten erwarten keine massive Blase, die platzt, sondern ein schleichendes Deflationieren der Preise, insbesondere in den B-Lagen und bei unsanierten Objekten. Sollte die Inflation besiegt sein und die EZB die Zinsen langfristig senken, könnte der Immobilienmarkt wieder an Fahrt aufnehmen, aber nicht mehr auf dem exzessiven Niveau der Nullzinsjahre.

Die Renditeorientierung wird zurückkehren. Investoren werden Immobilien primär wegen der Mieteinnahmen kaufen, nicht wegen der spekulativen Wertsteigerung. Das bedeutet, dass Kaufpreise sich stärker an den Mieten orientieren müssen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahme (Vervielfältiger) wird sich zugunsten der Mieter und Investoren mit hohem Eigenkapital normalisieren. Für den Markt bedeutet dies eine Gesundung nach einer Phase der Exzesse.

Fazit

Lohnt sich der Immobilienkauf als Geldanlage also? Die Antwort ist ein differenziertes „Ja, aber…“. Das „Ja“ gilt für langfristig orientierte Anleger mit ausreichend Eigenkapital und Geduld, die Immobilien zur Altersvorsorge und zum Inflationsschutz nutzen und bereit sind, sich aktiv mit dem Objekt auseinanderzusetzen. Das „Aber“ gilt für Spekulanten, die auf schnelle Gewinne durch Kursgewinne hoffen, oder für Käufer, die sich über ihre finanziellen Grenzen hinaus verschulden.

Immobilien bleiben eine solide Säle der Vermögensbildung, aber die Ära des „automatischen Gewinns“ ist vorbei. Wer heute kauft, muss rechnen. Die Attraktivität der Immobilie hängt weniger vom allgemeinen Markttrend ab, sondern viel stärker von der Qualität des Einzelobjekts, der Lage und dem Finanzierungskonzept. In einer Welt, die von Unsicherheit geprägt ist, bleibt Beton ein greifbarer Wert – doch wie bei jedem Wert muss der Preis stimmen.

Häufige Fragen

Ist es besser jetzt zu kaufen oder abzuwarten?

Es gibt keine pauschale Antwort. Wer hohe Zinsen einkalkulieren kann und eine Immobilie mit dauerhaftem Mietwert (selbsttragend) findet, kann jetzt in eine Phase der geringeren Konkurrenz eintreten. Wer hingegen auf sinkende Preise hofft, riskiert, dass gleichzeitig die Zinsen steigen oder sinken und die Kaufkraft erhalten bleibt. Abwarten lohnt sich meist nur, wenn man kurzfristige Preisabschläge erwartet und sofort liquide ist.

Wie viel Eigenkapital brauche ich aktuell für eine renditestarke Immobilie?

Um eine Immobilie heutzutage sicher zu finanzieren und Mieteinnahmen nicht vollständig für die Zinsen aufzubrauchen, ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent ratsam. Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist der Zinsanteil und desto höher ist die Cashflow-Rendite.

Sind ETFs oder Immobilien die bessere Geldanlage 2024?

Das hängt vom Anlegertyp ab. Immobilien bieten physischen Besitz und Inflationsschutz, erfordern aber hohes Kapital und Pflegeaufwand. ETFs (Exchange Traded Funds) sind hochliquide, diversifiziert und kostengünstig, bieten aber keinen Inflationsschutz durch Sachwert und unterliegen Kursschwankungen. Für Sparer mit geringem Startkapital sind ETFs oft der logischere erste Schritt.

Werden die Immobilienpreise noch weiter fallen?

Ein weiterer moderater Preisrückgang ist in vielen Regionen wahrscheinlich, da die hohen Zinsen die Kaufkraft dämpfen. Allerdings verhindert der Wohnraummangel in Ballungsgebieten einen massiven Crash. Wir bewegen uns auf einer Seitwärtsbewegung oder einer leichten Korrektur zu, nicht auf einem freien Fall, solange die Arbeitsmarktlage stabil bleibt.